“无论是发展居住产业，解决住房问题，还是稳定房地产市场，都要坚持以居住为本。”中国社会科学院财经战略研究院院长何德旭在近日召开的中国居住产业转型与高质量发展研讨会上表示。

与会嘉宾一致认为，住房市场的发展要与人们不断增长的对美好生活的需求相适应。当前我国居住产业正处在新旧模式交替的转型期，站在长周期的动能转换点，更加需要中国居住产业实现高质量发展。

会上，中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华发表了“中长期中国住房市场供求展望”，从需求端看，邹琳华表示，未来中国房地产市场需求存在三个主要来源，包括城镇化新增住房需求、改善性住房需求、旧房更新需求。

“利用相关数据对中长期住房需求的中性估算，2030年三项需求总计约12.46亿平方米。而2022年全国商品住宅的销售面积是11.46亿平方米。因而，中长期住房需求虽较最高点有所回落，但仍将维持相对稳定的规模。当然，未来的需求潜力并不等于现实需求，未来住房需求特别是改善性需求潜力的持续释放，还需要市场产品结构和政策条件的配合。”邹琳华说。

在供给端，随着市场迈入新阶段，中国房地产行业也亟待形成新的发展模式，以改变长期以来“高负债、高杠杆、高周转”的模式弊端。

中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、城市更新研究中心主任秦虹表示，当前需要从“补足住房租赁发展短板、构建完善住房保障体系、支持美好生活需求的住房升级改善、优化完善预售制、创新存量住房更新模式”五个方面入手，逐步建立城镇住房供给新模式。

“城镇住房新模式不是为新而新，新模式要以问题为导向，解决旧模式中存在的问题。”秦虹指出，“建立住房供给新模式，供给主体房地产企业自身也要变——挖掘管理红利，坚持长期主义，重视战略引领，强化企业组织和标准化保障，以数字化为业务赋能，形成新型绩效文化。”

有观点认为，供需格局调整，房地产开发企业也应该顺应市场变化，从“三高”模式转向轻重并举的开发、运营、服务一体化，实现稳健多元发展。

中央财经大学教授易成栋表示：“房企探索发展新模式，一要有长远眼光，第二必须有核心竞争力。”易成栋指出，当前中国房地产企业很多利润来自于土地升值，未来土地升值部分下降，企业将更多依靠产品增值和服务生存。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪表示，当前所有房地产企业都需要打破边界，培养能力，持续提升运营能力。

“周期型行业里，过去企业的竞争优势不是运营优势，是资源获取优势，是杠杆利用优势，是投资踩点优势。所以激进者常常胜出。”陈聪表示，未来居住行业是一个提升全社会空间运营效率的行业，具备空间运营能力的企业将拥有广阔发展前景。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟表示，房地产经纪服务行业的初心应当是帮助住房市场提高流转效率，这是最本质的使命和要求。房地产经纪服务行业需要从“提高住房搜寻效率、提升住房匹配程度、促进居住价值回归、防治负面影响”四个方面，为消费者提供高质量的经纪服务乃至于内涵更丰富的综合住房服务，助力居民实现美好生活。

贝壳研究院首席分析师许小乐表示，房地产传统的动能正在向新动能切换。传统功能是土地、资金要素投入带来的投资效应，而新动能是数字化技术驱动居住服务供给与人民群众美好居住生活的需求的满足。

“新旧动能转换过程中必然会遇到产能缩减、交易下滑、价格调整，这是从速度转向质量必经阶段，要理性看待。同时，要为新旧动能转换提供平稳的市场和有利于供给改革的监管环境。”许小乐说。

据了解，本次会议由中国社会科学院财经战略研究院主办，贝壳研究院、纬房研究院、中国城市经济学会房地产专业委员会协办。